6 мая в Орле состоялись публичные слушания, на которых застройщик «Авилон» представил финальную версию проекта комплексного развития территории (КРТ) в микрорайоне Наугорки. Концепция жилого комплекса под названием «Счастье» охватывает участок, ограниченный Наугорским шоссе, улицей Цветаева и территорией гаражного кооператива «Транзистор». Проект претерпел значительные изменения по сравнению с предыдущими версиями: изменились этажность, количество зданий и соотношение жилой и общественной застройки. Эти изменения были инициированы мэрией Орла и обсуждены на встрече, где также были подняты вопросы расселения жильцов старых общежитий и обеспокоенности владельцев гаражей, которые могут столкнуться с проблемами доступа из-за строящейся дороги. OrelTimes.Ru
На первых слушаниях обсуждалось строительство двух 25-этажных и одного 9-этажного дома, но теперь планировка изменилась. Один из высоких зданий был исключен, и освобожденные площади перераспределили для строительства отдельно стоящего пятиэтажного здания. «Изменение концепции связано с условиями договора КРТ, подписанного с муниципалитетом. Договор фиксирует общий метраж жилья (24,5 тысячи квадратных метров), но не диктует, в каком количестве зданий его размещать», — пояснил представитель заказчика, экс-главный архитектор города Орла Владимир Плотников.
В результате общая площадь жилых помещений сократилась почти на 9,5 тысячи квадратных метров, и взамен жители района получат многофункциональный центр, который застройщик рассматривает как физкультурно-образовательный. Согласно представленной модели, на первом этаже этого центра разместятся кафе и продуктовый магазин, на втором — офисные помещения, а остальные этажи займут фитнес-залы, зоны для единоборств, аттракционы для подростков и тренажёрные залы с силовым оборудованием. В компании утверждают, что такая концепция отвечает запросам горожан, включая не только жителей конкретного квартала, но и всего микрорайона.
Важный аспект заключается в том, что подобные проекты становятся все более популярными по всей стране, так как наблюдается переход от чисто спальной застройки к созданию пространств для физической активности и работы с детьми. Первоначальные условия договора КРТ требовали лишь выделить не менее 10% от площади жилья под общественные помещения. Однако, как выяснилось, реализовать полноценный спортивно-досуговый центр встраиваемым образом оказалось невозможно из-за ограничений договора. Поэтому возникло предложение построить отдельно стоящее здание, доступ к которому будет организован как со стороны Наугорского шоссе, так и с улицы Цветаева. Это решение должно исключить блокировку подъездов и обеспечить удобный доступ для всех желающих.
Жилой комплекс «Счастье» будет состоять из двух домов разной этажности: 24-этажного с двумя секциями и 9-этажного. Технология строительства — монолитно-кирпичная. Внутренний двор будет отличаться от типичных спальных районов. Застройщик настаивает на закрытой территории без автомобилей, за исключением экстренных служб. Въезд для жителей будет контролироваться шлагбаумами, а на вечернее и ночное время автомобилистам будет предложено использовать парковку у будущего торгового центра, находящегося за пределами двора.
Планируется создать насыщенную инфраструктуру во дворе: спортивные площадки, тренажёрный комплекс, мини-футбольное поле, отдельные зоны для детей разного возраста и зона для барбекю с мангалами. Также предусмотрены помещения для колясок и велосипедов, а также кладовые для жителей на нижних этажах. Управление доступом на территорию будет осуществляться с помощью шлагбаумов, а пешеходные калитки будут размещены по основным маршрутам — к остановкам и магазинам.
Что касается архитектурных решений, в домах будет использовано увеличенное остекление (окна выше стандартных), утопленные блоки для кондиционеров, чтобы не портить внешний вид фасада, а также тёплые входные группы с подогревом покрытий, что поможет избежать наледи зимой, — рассказал Владимир Плотников.
В компании также отметили, что в квартирах предусмотрены увеличенные пространства для кухонь-гостиных, что фактически превращает студии в двухкомнатные помещения. Однако одним из наиболее актуальных вопросов для жителей остается проблема парковки. По словам застройщика, количество постоянных мест для хранения автомобилей будет обеспечено за счёт двух наземных парковок. Подземный паркинг не планируется, несмотря на то, что это решение считается идеальным для такого проекта. Причина заключается в сложных инженерно-геологических условиях и ограниченности участка, который имеет сложный рельеф и насыщен коммуникациями.
Строительство первой очереди (24-этажного дома) запланировано на июль 2026 года, но этот срок зависит от того, как быстро проектная организация завершит все необходимые процедуры и получит согласования. Пока ориентир — начало лета.
Одновременно с новым строительством застройщик обязан расселить два старых здания, попадающих в границы КРТ: общежитие на Плещеевской, 3 и дом на Наугорском шоссе, 9. Согласно условиям договора, дом на Плещеевской должен быть полностью расселён к концу 2026 года. На данный момент более половины площадей этого общежития уже выкуплены и оформлены в муниципальную собственность. Дом на Наугорском шоссе, 9 будет снесён позже — его очередь наступит к концу 2027 года. Компания заверила, что срывов по этим обязательствам не будет, и работа идет по графику.
В рамках подготовки площадки уже снесены хозяйственные постройки к восьми домам (это произошло в 2024 году). Также выкуплен и готовится к сносу один из гаражей, попавших в зону застройки. Земельный участок после его сноса планируется передать муниципалитету.
Наиболее эмоциональной частью слушаний стали вопросы, касающиеся гаражей и мелких мастерских, существующих на этой территории десятилетиями. Один из местных жителей, владелец гаража-помещения, выразил недовольство проектом планировки, так как в новой схеме не отобразили ни его строение, ни подъездные пути к нему. «На прошлых слушаниях ни один мой вопрос не зафиксировали, ответа я не получил», — заявил он. «Второй гараж здесь не выделен, хотя он внесен в ЕГРН, к нему подведены газ и свет. Я являюсь самозанятым, работаю в этом гараже. Если вы перекроете проезд, как я смогу работать и обслуживать газовое оборудование?»
Представитель заместителя начальника управления градостроительства администрации Орла, Александр Сергеечев, ответил, что «Федеральный закон 338 запрещает вести коммерческую деятельность в гаражном кооперативе». На что владелец мастерской возразил: «У меня не гараж, а «гараж-помещение», оформленное официально. Мне бы не дали разрешения на проведение газа, будь там что-то не так. Закон о самозанятых принят: работайте в своих помещениях. А тут сразу — «не дадим тебе работать, потому что мы хотим строить».
Он также добавил, что после предыдущих слушаний его обращение в прокуратуру привело к ответу о том, что оба спорных строения не входят в зону непосредственной застройки. Тем не менее, реальные планы компании по развитию территории создают риск потери проезда.
Ситуация разрешилась тем, что Владимир Плотников пообещал найти решение в переговорах, подчеркнув, что в настоящий момент нет действующих судебных разбирательств по этим объектам.
Во время слушаний также обсуждалась обеспеченность нового микрорайона детскими садами и школами. Согласно градостроительным нормативам, для жителей квартала требуется 64 места в детских садах и 94 школьных места. Администрация города сообщила, что в 2027-2028 годах будет возможно зачислить до 130 детей в дошкольные учреждения и до 145 учащихся в школы на сопредельных территориях. Однако строительство собственного детского сада или школы в рамках данного КРТ пока не предусмотрено.
В завершение слушаний застройщик анонсировал ещё одно новшество: на общественной парковке у многофункционального центра в будущем появятся зарядные станции для электромобилей. Компания признала, что этот вопрос пока находится в стадии проработки и не включен окончательно в проект межевания, но вектор задан — необходимо смотреть в будущее, хотя электромобили в городе пока ещё не слишком распространены.
Протокол слушаний будет направлен в Управление градостроительства и архитектуры для работы комиссии по землепользованию. Если проект получит одобрение, строительство начнётся уже через два месяца.
